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谜越界行为倒签合同违反法律

来源:北京游戏网   浏览量:0   发布日期:2020-09-24

越界行为 倒签合同违反法律?

Legal Matters/说法

本文由沈荣壮律师(瑞信德律师事务所高级顾问)和陈丽凤博士(南洋理工大学商学院副教授)执笔,陈贻旸律师(瑞信德律师事务所银行与房地产部门律师)搜集资料。

两周前,最高法院上诉庭针对倒签(backdated)房地产选购权书的可执行性作出了一项指标性判决。该案中,买家为了规避新加坡金融管理局(金管局)于2012年10月6日开始实施的收紧房地产贷款条例(条例),而将选购权书的日期提前到2012年10月4日。

卖方在发现买方规避金管局条例的意图之后,因为不想成为任何违法或违规行为的共谋者,立即决定撤销向买方发出的要约。但是,买方却坚决要求卖方履行选购权书的合同,并到高庭展开诉而本文也不再累述。不过关于他的本场比赛的故事却还远没有结束讼。

高庭裁定选购权书是可执行的,判买方胜诉,判决理由是:金管局的条例是根据《银行法令》发布的,而选购权书并未违反《银行法令》,因而是完全合法的。即便买方有意通过倒签选购权书违反法律,该合同也不会自动丧失可执行性,因为虽然买方试图取得贷款的方式违反了法律,但贷款在房地产买卖交易中只不过是次要(incidental )的。

推翻高庭判决

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上诉庭推翻了高庭的判决,不同意高庭有关违法的贷款行为与房产买卖行为本身无甚关联的裁决。很明显地,选购权书通过填写错误的日期歪曲了事实情况以求实现买方的非法目的。再者,买卖合同是一次性契约,而非那种立约的双方在违法行为获得修正后,还能继续合法地履行合同的长期契约。

更何况买方的违法行为并不是无足轻重的。金管局希望通过实施收紧房地产贷款数量的条例,好让房价在动荡的房市中稳定下来,但买方企图通过倒签选购权书规避金管局条例,这种违法行为其实要摧毁金管局的政策目标。买方因失去购买机会而遭受的经济损失,是不能与如此严重的违法行为相提并论的。

上诉庭指出,判选购权书违法和无效、不能执行,是种对买方违法行为的合乎相称原则的回应。对上诉庭而言,交易的实质重于形式。以规避法律为目的的交易不仅无法让人容忍,而且也违反了公共政策。

这项判决两点意义

对涉及房地产买卖的普通人来说,这项判决有何意义?笔者提出两点。

其一,伪合法(pseudo-legality)和违法只有一线之隔。给违法合同披上合法的外衣,有可能被上诉庭采纳的相称性原则给揭露。

新加坡法院在决定是否执行带有非法目的合同时,将综合考虑一系列因素。行为不当的买方或卖方将发现很难逃出这座五指山。尤其是难以准确预测法院将如何在个案中区别权衡这些因素。

其二,这项判决不代表着新加坡法院开始趋向:发现法律禁止的违法行为证据时,就推翻合同的有效性。

上诉庭确实指出,除非有明确的条例,否则它不会轻易地认定一项违法行为是法律禁止的。

在事实方面,上诉庭认定,金管局条例是针对银行而非大众的,并未对选购权本身作出明示或默示的禁止。

鉴于现今社会各种监管条例数量之巨,上诉庭确认涉及到违反成文法的合同,不论是有意还是无意的,都应使用普通法下的相称性原则来解决。这是一个明智的解决方法,因为对轻微违法行为,例如违反交通规则,不应当自动导致合同(例如货物运输合同)无效。

上诉庭的判决有利于阐释那些附带难以预测因素的违法行为的复杂之处。它与我们的直觉观点以及更广义的公共政策原则相呼应,那就是,如果原告提起的诉由与其违法行为紧密相连,法庭不应当为这种越界行为提供助力。


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